أم القرى تنشر تفاصيل الأمر الملكي حول نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة وشروط وضع اليد

أعلنت الجريدة الرسمية "أم القرى" عن صدور قرار مجلس الوزراء برئاسة خادم الحرمين الشريفين الملك سلمان بن عبدالعزيز آل سعود بشأن إقرار نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت عليها، وذلك بعد استكمال المراجعات اللازمة والاطلاع على الأنظمة السابقة واللوائح التنفيذية ذات العلاقة.

تفاصيل الأمر الملكي حول نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة وشروط وضع اليد 

وقد جاء هذا النظام الجديد ليحل محل النظام السابق الصادر عام 1424هـ، مع إدخال تعديلات جوهرية تستهدف تعزيز العدالة في التعويض، وتنظيم إجراءات نزع الملكية بما يضمن المصلحة العامة ويحفظ حقوق الأفراد.

المراجعات والمستندات النظامية

استند القرار إلى سلسلة من المراجعات الدقيقة، شملت:

• الاطلاع على الأنظمة السابقة لنزع الملكية ووضع اليد المؤقت.
• دراسة المراسيم الملكية المتعلقة بآلية التعامل مع العقارات المنزوعة ضمن مشاريع التطوير، ومنها المرسوم الملكي المتعلق بفواتير الكهرباء والمياه.
• مراجعة عدد من المحاضر والمذكرات التي أعدتها هيئة الخبراء بمجلس الوزراء.
• النظر في توصيات مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، وقرارات مجلس الشورى ذات العلاقة.

بعد استكمال هذه المراجعات، صدر القرار بالموافقة على النظام الجديد وصياغة مرسوم ملكي يحدد تفاصيله وأحكامه التنفيذية.

أهم قرارات مجلس الوزراء

تضمّن القرار الوزاري عدد من البنود الرئيسة، أبرزها:

• الموافقة على النظام الجديد الخاص بنزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت.
• تطبيق النظام السابق على القضايا التي بدأت إجراءاتها قبل نفاذ النظام الجديد.
• إلزام وزارتي البيئة والمياه والزراعة والطاقة بالعمل على ربط تكاليف استهلاك الكهرباء والمياه بشاغلي العقارات بدلا من ملاكها، خلال مدة أقصاها سنة من تاريخ إقرار النظام.
• تنظيم التعامل مع الفواتير الخاصة بالعقارات المنزوعة، وفقا للآلية التي أُقرت مسبقاً في مشروع تطوير الدرعية.
• إلزام الوزارات والجهات الحكومية المعنية بتنفيذ أحكام المرسوم الجديد كل في نطاق اختصاصه.

المبادئ العامة للنظام

• تعريفات أساسية
  • وضع النظام تعريفات دقيقة للمصطلحات الرئيسة مثل:
    • العقار: الأرض وما عليها من مبانd أو غراس لا يمكن فصلها دون تلف.
    • الهيئة: الهيئة العامة لعقارات الدولة، وهي الجهة المركزية المعنية بتطبيق النظام.
    • الجهة صاحبة المشروع: أي وزارة أو شركة أو جمعية أهلية تنفذ مشروع يحقق المصلحة العامة.
    • المصلحة العامة: كل ما يحقق منفعة للمجتمع مثل الطرق، المرافق العامة، المشاريع البيئية، والمشاريع التنموية الكبرى.
• نطاق التطبيق
  • لا تسري أحكام النظام على العقارات المملوكة للدولة.
  • لا يجوز نزع الملكية إلا عند عدم وجود بديل من أملاك الدولة يحقق الغرض المطلوب.
  • يشترط دائما تعويض عادل لمن تنزع ملكيتهم أو يوضع اليد على عقاراتهم.

صور المصلحة العامة التي تبرر نزع الملكية

حدد النظام أن المصلحة العامة تشمل مجموعة واسعة من المشاريع، منها:

• توسعة الحرمين الشريفين ومرافق الحج والعمرة.
• إنشاء الطرق والمواصلات العامة بأنواعها.
• المشروعات العمرانية والخدمية مثل المدارس والمستشفيات.
• مشاريع الطاقة والمياه والصرف الصحي والاتصالات.
• المشاريع البيئية والتاريخية والأمنية والعسكرية.
• أي مشروعات أخرى يصدر بشأنها قرار من مجلس الوزراء.

التعويضات وآليات التقدير

• تعويض من نزعت ملكيته
  • التعويض وفق القيمة السوقية للعقار.
  • إضافة نسبة 20% فوق القيمة السوقية كعوض إضافي.
  • تعويض عن الأضرار الناشئة من إجراءات النزع.
• تعويض من وضع اليد على عقاره مؤقتا
  • لا يقل التعويض عن أجرة المثل.
  • إضافة 20% فوق قيمة أجرة المثل.
  • تعويض عن الأضرار الناتجة عن وضع اليد.
• آليات التقييم
  • يكلف ثلاثة مقيمين معتمدين مستقلين لإجراء التقييم.
  • تعتمد الهيئة السعر المتوسط لتقديراتهم.
  • يصرف التعويض نقد أو عين (مثل عقار بديل أو حصص في المشروع) حسب ما يتفق عليه مع المالك.

إجراءات نزع الملكية

• تقديم طلب رسمي من الجهة صاحبة المشروع مرفق بالمخططات والتكلفة التقديرية والدراسة الاجتماعية والاقتصادية.
• دراسة الطلب من قبل لجنة متخصصة تضم ممثلين من عدة وزارات وهيئات.
• إصدار قرار البدء بعد التأكد من توافر الاعتمادات المالية.
• نشر القرار في الجريدة الرسمية والصحف المحلية وإبلاغ المالكين.
• منح الملاك مدة زمنية لتقديم مستندات إثبات الملكية.

الإخلاء والتعويض البديل

• لا يتم الإخلاء إلا بعد صرف التعويض أو جزء منه، إلا في حالات استثنائية.
• يجوز التعويض بعقار بديل أو أرض منحة في بعض الحالات.
• يتم إعفاء الملاك من بعض الرسوم والضرائب عند شراء عقار بديل أو الحصول على أرض منحة.
• إذا لم يصرف التعويض خلال 3 سنوات، يحق للمالك طلب إعادة التقدير.

وضع اليد المؤقت

• يجوز وضع اليد على العقارات مؤقتا لتحقيق مصلحة عامة عاجلة.
• لا تتجاوز المدة ثلاث سنوات قابلة للتمديد بموافقة المالك.
• في الحالات الطارئة، يمكن اتخاذ قرار عاجل ثم عرضه على اللجنة خلال 30 يوم.
• يخضع وضع اليد المؤقت لأحكام مشابهة لعقود الإيجار.

أحكام ختامية وتنظيمية

• يحق للمتضررين من غير الملاك المطالبة بالتعويض عن الأضرار الناتجة عن إجراءات النزع.
• إذا انتفت الحاجة للعقار بعد بدء الإجراءات، يمكن للمالك طلب استرداده مقابل إعادة التعويض.
• تحظر عمليات التخطيط أو الترخيص على الأراضي المشمولة في مخططات المشاريع من تاريخ إخطار الملاك.
• يلتزم جميع من يشارك في الإجراءات بالحياد والسرية، وتمنع أي مشاركة لمن له مصلحة أو قرابة مباشرة بالمالكين.
• يحل هذا النظام محل النظام السابق ويلغي جميع الأحكام المتعارضة معه.
• يعمل بالنظام بعد 120 يوم من نشره في الجريدة الرسمية.